Ile trwa budowa magazynu? Jakie niestandardowe rozwiązania stosuje się w nowoczesnych obiektach magazynowych? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziecie w naszym najnowszym artykule eksperckim, w którym nasz specjalista Michał Turek, Business Development Manager w Harden Construction, dzieli się swoją wiedzą i doświadczeniem!

Budowa hali magazynowej od A do Z

Budowa obiektu przemysłowego wymaga dużego zaangażowania, a przede wszystkim wiedzy technicznej, którą dostarczą najlepsze zespoły projektowe i wykonawcze. Najlepsi wykonawcy hal przemysłowych potrafią poprowadzić projekt inwestycyjny od A do Z przy jak najmniejszym zaangażowaniu Inwestora.

Budową magazynów od A do Z zajmuje się m.in. Harden Construction będący generalnym wykonawcą obiektów przemysłowych. Zespół doświadczonych ekspertów zapewnia swoją dyspozycyjność od fazy koncepcyjnej, przez projektowanie hali, do finalnego oddania budynku do użytkowania. To ważne, gdyż proces inwestycyjny to nie tylko prace budowlane. Wszystko zaczyna się na długo przed wbiciem łopaty.

Design&Build czyli know-how budowy magazynu

Nierzadko Inwestor posiada odpowiedni kapitał w postaci pieniędzy i ziemi, ale nie ma wiedzy, co dalej zrobić by na działce, którą posiada powstał obiekt przemysłowy. Wówczas najlepiej zgłosić się do Harden Construction, który zajmuje się realizacją takich zadań od A do Z, w branży takie podejście nazywane jest Design & Build.

Gdy Inwestor ma odpowiednią działkę, wówczas inicjatywę przejmuje Harden Construction. Najważniejsze jest poznanie potrzeb i oczekiwań Inwestora. Przeprowadzany jest wywiad, który pozwoli określić czego naprawdę potrzebuje Inwestor i jak Harden Construction jest mu w stanie w tym pomóc.

Pierwszy krok zostaje zrobiony, gdy znane są potrzeby Inwestora. Wówczas przychodzi czas na stworzenie koncepcji budynku, która określi czego Inwestor potrzebuje wewnątrz i na zewnątrz budynku. Określane są ramowe warunki techniczne, które następnie są dostosowywane do przepisów prawa budowlanego.

Budynek jest w tej fazie również optymalizowany kosztowo. Nierzadko pewne rozwiązania są zastępowane innymi ze względu na niższe koszty lub brak konieczności ich stosowania. W tym miejscu bardzo przydatne jest doświadczenie całego zespołu Harden Construction, który ze względu na swoją wieloletnią rynkową obecność posiada wiedzę na temat najlepszych i najnowszych rozwiązań w zakresie realizacji inwestycji budowlanych.

Zanim ekipy budowlane pojawią się na budowie ma miejsce tworzenie koncepcji, wyceny, a następnie stworzenie projektu technicznego i budowlanego. Po stronie Generalnego Wykonawcy może być również przejście przez szereg procedur jak np. uzyskanie pozwolenia na budowę, czy innych decyzji administracyjnych W takim przypadku od momentu pierwszego kontaktu do wejścia na budowę mija około 7 miesięcy.

W trakcie procedur administracyjnych duży udział w pracach ma wewnętrzne biuro architektoniczne Harden Construction. Kieruje ono całym procesem do czasu realizacji budowy, jednak najwięcej zadań ma przed wbiciem łopaty. Biuro uzyskuje pozwolenia wodnoprawne, pozwolenia na budowę, czy też pozwolenie na wycinkę drzew jeśli jest to potrzebne.

Ile trwa budowa magazynu?

Po uzyskaniu wszelkich procedur rozpoczyna się budowa. Na plac budowy wchodzi zespół realizacyjny z kierownikiem projektu, kierownikiem budowy i zespołem technicznym. W czasie tego procesu – mimo, że wykonało dużą część swoich prac – biuro architektoniczne również jest aktywne. Odpowiada ono za wykonany projekt.

Budowane obiekty przez Harden Construction są przeróżne. Może to być prosta konstrukcja magazynu, ale może to być też duży obiekt produkcyjny z zaawansowaną linią technologiczną. To wszystko wpływa na czas spędzony na placu budowy i może dość istotnie rzutować na czas trwania budowy magazynu czy hali produkcyjnej. Pełna realizacja projektu budowlanego, związanego ze wznoszeniem budynku, od momentu wbicia pierwszej łopaty, do zakończenia prac, trwa zazwyczaj od 6-10 miesięcy. Przykładowo budowa nowoczesnej hali magazynowej w Błoniu o powierzchni blisko 43 500 m² realizacji Harden Construction trwała 7 miesięcy – od momentu uzyskania pozwolenia na budowę po odbiór budynku.

Materiały budowlane dostarczane są z różnych źródeł, od różnych dostawców. Ma to na celu dywersyfikację dostaw, ale również zapewnia szybką realizację zamówienia. W trakcie budowy – podczas gdy trwają prace ziemne – zamawiane i tworzone są prefabrykaty, tak by mogły one zostać dostarczone we właściwym momencie. Duża liczba godnych zaufania dostawców, z którymi współpracuje Harden Construction, gwarantuje płynność budowy i minimalizuje ryzyko opóźnień.

Ważne jest również to by dostawcy materiałów byli możliwie najbliżej placu budowy. Z perspektywy generalnego wykonawcy obniża to ryzyko opóźnień, ale również korzystnie wpływa na redukcję śladu węglowego, jaki generuje transport.  Warto wspomnieć, że nasza realizacja w Robakowie o powierzchni 82 000 m2 była wykonana w całości bez użycia materiałów zawierających PVC. Dodatkowo nasza druga realizacja w Robakowie o powierzchni 61 000 m² była wykonana m.in. z materiałów posiadających deklarację środowiskową EPD oraz certyfikat FSC. Warto wspomnieć, że w obydwu projektach recykling odpadów powstałych w trakcie budowy wyniósł ok. 95%.

Niestandardowe rozwiązania w obiektach magazynowych

Harden Construction dzięki swojemu doświadczeniu jest w stanie spełnić nawet najbardziej wymagające oczekiwania Inwestora i sprostać budowie zaawansowanych technicznie obiektów np. na potrzeby produkcji, FMCG czy farmacji. Obecnie obiekty przemysłowe są naszpikowane nowoczesną technologią. W naszym portfolio znajduje się realizacja wielu indywidualnych rozwiązań takich jak wzmocniona posadzka, antresola przygotowana pod linię produkcyjną, zielone dachy, specjalnie wydzielone strefy służące przechowywaniu towarów, łączniki technologiczne, chłodnie, mroźnie czy budowanie obiektów spełniających wymagania certyfikacji BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding. Kluczowe jest dostosowanie się do oczekiwań Inwestorów i zmieniających się rynkowych trendów.

Jednym z takich trendów jest efektywność energetyczna budynków. Harden Construction oprócz roli generalnego wykonawcy pełni również rolę doradcy, który wykorzystuje swoje doświadczenie w branży. Nierzadko nieco większe nakłady na efektywność energetyczną przynoszą duże korzyści finansowe w przyszłości patrząc na cykl życia budynku. Dlatego tak ważne jest merytoryczne doradztwo, które pozwoli dostrzec te korzyści w odpowiednim momencie.

Po kilku miesiącach prac bryła budynku jest już gotowa. Po stronie Harden Construction pozostaje podłączenie mediów oraz uzyskanie odbiorów od Państwowej Straży Pożarnej, Inspekcji Sanitarnej oraz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po dopełnieniu formalności obiekt zostaje przekazany do pełnej dyspozycji w ręce Inwestora, który uzyskał kompleksową usługę budowy magazynu od A do Z.

Maciej Michniak, dyrektor techniczny Harden Construction, dzieli się swoimi radami odnośnie pozyskania powierzchni biologicznie czynnej.

Obecnie inwestorzy, chcąc maksymalnie wykorzystać posiadaną działkę, szukają rozwiązań alternatywnych celem zbilansowania kosztów budowy i najmu. Jednym z nich jest zielony dach, który może zostać wliczony do powierzchni biologicznie czynnej, a przez to budowany obiekt może mieć większą powierzchnię.

🔍 Wyzwaniem przy tworzeniu zielonych dachów jest:

• Optymalna lokalizacja na dachu i skrupulatne sprawdzenie obszaru pod kątem nieszczelności.
• Wybór rozwiązania, które nie generuje wysokich kosztów dodatkowych dla procesu realizacji i nie wpływa na komfort użytkowania obiektu.
• Dobór rozwiązania, które nie sprawi problemów z utrzymaniem dla zarządcy obiektu.

📌 Na budowanym przez nas obiekcie w Psarach wykonaliśmy blisko 5000 m² zielonego dachu w technologii Tundra Light. Ten dach można układać na standardowych dachach płaskich, a jego struktura zawiera: geowłókninę, drenaż, matę retencyjną oraz matę wegetacyjną z roślinnością.

🌍 Korzyści dla Inwestora:

• Dodatkowa powierzchnia biologicznie czynna (wliczane jest 50% powierzchni nominalnej).
• Oryginalne rozwiązanie dla obiektów wielkopowierzchniowych.
• Wsparcie ekologii – nowoczesny zielony dach o powierzchni blisko 5000 m² może odfiltrować aż 936 kg pyłu rocznie, co odpowiada zlikwidowaniu emisji pyłu przez 780 samochodów osobowych!

Osobiście uważam, że rozwiązania proekologiczne będą coraz częściej wykorzystywane w obiektach wielkopowierzchniowych w nadchodzącym czasie.

Maciej Michniak, dyrektor techniczny Harden Construction.

Zapraszamy na interesującą rozmowę z Małgorzatą Kałużą, architektem prowadzącym i menadżerem działu projektowego w Harden Construction, która opowie nam o najnowszych wyzwaniach w architekturze obiektów przemysłowych. Jako architekt, która od lat zajmuje się projektowaniem obiektów przemysłowych, chciałaby podzielić się z nami kilkoma obserwacjami na temat wyzwań, z jakimi mierzą się architekci w branży oraz nowoczesnymi trendami, które kształtują przyszłość architektury przemysłowej.

Świat się zmienia. Rzeczy, do których jeszcze dwie dekady temu mało kto przywiązywał wagę dziś są kluczowymi aspektami przy projektowaniu budynków.

Tak, to prawda. Jedną z takich rzeczy jest podejście do zrównoważonego rozwoju. Obecnie jest to jeden z najważniejszych trendów. Coraz więcej inwestorów kładzie nacisk na ekologiczne rozwiązania, które minimalizują wpływ na środowisko. Ważne jest, by budynki były przyjaźniejsze dla klimatu, ekosystemu, ale również dla lokalnej społeczności.

O jakich rozwiązaniach mówimy? Co robią inwestorzy by ich wpływ na środowisko był jak najmniejszy?

Stosowane są przede wszystkim ekologiczne i zielone lub niskoemisyjne materiały. Ważne jest to by budynek w całym cyklu powstawania miał jak najmniejszy wpływ na klimat i środowisko naturalne, gdyż nie chodzi tylko o sam budynek. Ważne są również procesy, które mają miejsce przy jego powstawaniu. To czy np. produkcja stali jest możliwie najmniej emisyjna, czy transport tej stali jest jak najmniej emisyjny. Oprócz tego ważne jest to jaki wpływ będzie miał już gotowy budynek. Z tego powodu instaluje się systemy zarządzania i pozyskiwania energii z odnawialnych źródeł, które obecnie stają się standardem. Ważne jest również by budynki były jak najmniej energochłonne, co również niesie za sobą istotne korzyści finansowe. Zresztą najlepszym potwierdzeniem tych działań jest certyfikacja obiektów BREEAM. Otrzymanie tego certyfikatu jest niezaprzeczalnym dowodem na to, że inwestycja powstawała w idei zrównoważonego budownictwa.

Dbanie o środowisko i klimat jest ważne, ale równie ważne, a może nawet ważniejsze jest dbanie o pracowników.

Bezpieczeństwo pracowników zawsze było priorytetem, ale nowoczesne podejście do ergonomii idzie o krok dalej. Projektowanie przestrzeni odbywa się obecnie tak by minimalizować ryzyko urazów w pracy, a jednocześnie zwiększać komfort pracy. To z kolei przyczynia się do większej wydajności i zadowolenia zespołu, co bardzo cenią sobie Inwestorzy.

Pozostańmy przy ergonomii. Czy inwestorzy wymagają większej elastyczności w aranżowaniu budynków?

Zdecydowanie tak. W dobie szybko zmieniających się potrzeb rynkowych, projektowanie adaptacyjnych i elastycznych przestrzeni produkcyjnych staje się kluczowa. Hale produkcyjne muszą być łatwo przekształcalne, aby sprostać nowym wymaganiom technologicznym i produkcyjnym. Jak zostało wspomniane na początku naszej rozmowy świat się zmienia i do tych zmian muszą być dostosowane również budynki.

Dostosowane np. do automatyzacji i robotyzacji?

Również do automatyzacji i robotyzacji. W obiektach przemysłowych automatyzacja odgrywa kluczową rolę. Wykorzystanie zaawansowanych technologii, takich jak Internet Rzeczy (IoT), sztuczna inteligencja oraz robotyka,  znacząco poprawia efektywność procesów produkcyjnych. Integracja tych systemów z architekturą budynku jest wyzwaniem, ale jednocześnie otwiera nowe możliwości. Dlatego tak ważne jest by budynek został właściwie zaprojektowany.

Czy wygląd budynku też ma znaczenie? Teoretycznie mowa o budynku przemysłowym, który ma spełniać swoją funkcję w jak najlepszy sposób. Estetyka wydaje się być na dalszym planie.

Choć funkcjonalność jest kluczowa, estetyka również ma znaczenie. Nowoczesne obiekty przemysłowe coraz częściej charakteryzują się nowoczesnym designem, który odzwierciedla innowacyjność i zaawansowanie technologiczne firmy. Dodatkowo standard wykończenia budynków biurowych wcale nie odbiega od standardu biurowców w dużych miastach. Dużą wartość dostrzega się w estetycznie zaprojektowanych przestrzeniach, które mogą również wpływać pozytywnie na morale pracowników.

Dużo napotykasz wyzwań w swojej pracy?

Wyzwania w architekturze obiektów przemysłowych są liczne, ale dzięki nowoczesnym rozwiązaniom możemy tworzyć przestrzenie, które nie tylko spełniają swoje funkcje, ale również przyczyniają się do lepszego środowiska pracy i zrównoważonego rozwoju. Jako architekt, z dużym zaangażowaniem i ciekawością uczestniczę w transformacji tworzenia obiektów, które będą służyć przez wiele lat.

Hala B, wybudowana w III kwartale 2023 roku w nowym kompleksie magazynowo-logistycznym Panattoni Park Poznań A2, uzyskała certyfikację BREEAM na poziomie „Outstanding” jako piąty obiekt w naszym kraju. Kluczowym punktem projektu było ocieplenie dachu o powierzchni 80 000 mkw., które z jednej strony wykracza poza obowiązujące normy izolacyjności, a z drugiej – umożliwia bezpieczny montaż dużej instalacji fotowoltaicznej.

Budynek został wybudowany zgodnie z wymogami oceny BREEAM na poziomie „Outstanding” przez generalnego wykonawcę Harden Construction. Aby uzyskać tak wysoką ocenę, obiekt musiał spełnić szczegółowe wymagania dot. m.in. energooszczędności oraz właściwości materiałów wykorzystanych do budowy i wykończenia budynku. Generalny wykonawca zdecydował się na zastosowanie szeregu rozwiązań i technologii mających na celu m.in. minimalizację emisji CO2, optymalizację wykorzystania wody, a także maksymalizację efektywności energetycznej budynku. Szczególnym nadzorem objęto przebieg prac pod kątem wykorzystania mediów, materiałów i chemii budowlanej. Dzięki temu obiekt uzyskał końcową ocenę BREEAM na poziomie 87,6%.

Ocena budynków pod kątem certyfikacji BREEAM to proces wymagający uwzględnienia różnych czynników, w tym możliwości obniżenia wskaźnika zapotrzebowania na energię pierwotną (EP). Wpływ na ten wskaźnik mają różnorodne czynniki, takie jak m.in. zwiększenie grubości izolacji przegród czy wykorzystanie odnawialnych źródeł energii (OZE). Jednym z kluczowych kryteriów uzyskania punktów do certyfikacji BREEAM jest redukcja wskaźnika EP o minimum 5%. W tym kontekście, materiały budowlane odgrywają istotną rolę, a zastosowana wełna kamienna w postaci płyt PAROC ROS wyróżnia się posiadaniem certyfikatu EPD (Deklaracji Środowiskowej Produktu), co jest istotnym aspektem przy wyborze materiałów do projektów podlegających ocenie BREEAM.

Klasyfikacja BREEAM obejmuje holistyczny model oceny mierzący wartość obiektów w zakresie zrównoważonego budownictwa, w podziale na szereg kategorii i w oparciu o certyfikację przydzielaną przez niezależne podmioty zewnętrzne. Aby uzyskać certyfikat BREEAM na najwyższym poziomie „Outstanding”, niezbędne jest też m.in. wykazanie ograniczenia emisji CO2 poprzez wykorzystanie niskoemisyjnych źródeł energii. Oznacza to konieczność odpowiedniego uwzględnienia na etapie projektowania budynku, co z kolei wymaga szczegółowej analizy i doboru technologii, rozwiązań i materiałów budowlanych spełniających określone wymagania i parametry.

– Dążenie do uzyskania certyfikacji BREEAM na poziomie „Outstanding” wymaga nie tylko spełnienia określonych standardów dotyczących efektywności energetycznej, ale również zaangażowania w innowacyjne rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju. Dobrane przez naszych specjalistów technologie, zastosowanie właściwych materiałów oraz jakość wykonania prac budowlanych zagwarantowała pożądaną efektywność energetyczną budynku, ograniczając skutecznie przyszłe koszty użytkowania i co bardzo ważne – ślad węglowy – podkreśla Maciej Michniak, Dyrektor Techniczny Harden Construction.

Odnawialne źródła energii i izolacja termiczna warunkiem efektywności energetycznej

Jednym z kluczowych punktów na liście wymagań certyfikacji BREEAM było zapewnienie niskoemisyjności budynku. Jest to rozumiane z jednej strony jako ograniczenie zapotrzebowania na energię do jego ogrzewania i chłodzenia, a z drugiej – uwzględnienie odnawialnych źródeł energii elektrycznej w miksie energetycznym obiektu. Z tego względu na dachu hali zamontowano dużą instalację fotowoltaiczną o łącznej mocy aż 700 kWp.

– Przy ocenie BREEAM bierzemy pod uwagę możliwość obniżenia wskaźnika zapotrzebowania budynku na energię pierwotną, określaną skrótem EP. Otrzymanie z tego tytułu punktów do certyfikacji jest możliwe po zredukowaniu wskaźnika EP o minimum 5% – wyjaśnia Joanna Sobieraj, Młodszy Kierownik Projektu Harden Construction. – Patrząc na bilans mocy, zainstalowany system fotowoltaiki wypełnia około 30% zapotrzebowania budynku na energię, aczkolwiek z realnego zużycia można założyć, że wartość ta jest bliższa 100%, a nadwyżka zostaje oddawana do sieci – dodaje.

Fotowoltaika na dachu – kwestia dużej wagi

Wykonanie na dachu płaskim systemu fotowoltaiki wiąże się z pewnym wyzwaniem. Ze względu na wagę instalacji i systemów balastowych, konstrukcje tego typu muszą mierzyć się z dodatkowymi obciążeniami – liniowymi, punktowymi lub powierzchniowymi. Oznacza to, że znajdujące się niżej warstwy, w tym przede wszystkim izolacja termiczna, muszą nie tylko skutecznie chronić wnętrza przed ucieczką ciepła, lecz zachowywać także odpowiednią wytrzymałość mechaniczną przez cały okres użytkowania.

W przypadku obiektów magazynowych, deweloper Panattoni za standard przyjmuje obciążenie od fotowoltaiki na poziomie 25 kg/m2. Specyfikacja dewelopera wymaga jednocześnie, by wytrzymałość na ściskanie płyt izolacyjnych wynosiła minimum 40 kPa dla warstwy spodniej oraz 70 kPa dla warstwy wierzchniej. W powyższe wymagania wpisała się wełna kamienna w postaci płyt PAROC ROS 40 w warstwie spodniej i PAROC ROS 70 w warstwie wierzchniej. Jednym z kluczowych warunków doboru rozwiązania izolacyjnego było zapewnienie odpowiednich parametrów w kontekście długoterminowych obciążeń pod instalację PV na dachu.

Maksymalne rekomendowane obciążenie stałe (własne) przedstawia poniższa tabela:

Straty ciepła i ślad węglowy ograniczone do minimum

W przypadku wielkokubaturowych obiektów przemysłowych czy magazynowo-logistycznych, potrzeba efektywności energetycznej ma niebagatelne znaczenie z punktu widzenia wieloletniej, optymalnej ekonomicznie eksploatacji. Po wnikliwej analizie wymagań stawianych przed projektem, inżynierowie z firmy PAROC opracowali gotowe rozwiązanie, które zapewniło trwałą, bezpieczną ogniowo i wysoce efektywną energetycznie izolację dachu o łącznej powierzchni blisko 80 000 mkw.

– Wysoka jakość i parametry termoizolacyjne naszych płyt z wełny kamiennej pozwoliły uzyskać bardzo niski współczynnik przenikania ciepła U przegrody na poziomie jedynie 0,15 W/m2K. To dwukrotnie mniej, niż wynosi maksymalna dopuszczalna przez prawo wartość wskaźnika 0,3 W/m2K dla obiektów magazynowo-przemysłowych z temperaturą w pomieszczeniach do 16°C. Oznacza to, że straty energii wynikające z ucieczki ciepła poprzez dach zostały ograniczone praktycznie do minimum – mówi Łukasz Kondracki, Szef Regionu Izolacji Budowlanych w Owens Corning PAROC Polska.

Poniższa tabela prezentuje schemat konstrukcji dachu płaskiego na obiekcie Panattoni Park Poznań A2 Hala B:

Dodatkowym argumentem za wybranym systemem izolacji był niski ślad węglowy oraz możliwość wieloletniego i bezproblemowego użytkowania. Każda płyta z wełny kamiennej, jaka opuszcza taśmy zakładu produkcyjnego Owens Corning PAROC w Trzemesznie, ogranicza emisyjność ocieplanego budynku przez cały okres jego eksploatacji. Na każdą tonę CO2 wygenerowaną w procesie wyrobu izolacji PAROC przypada około 200 ton CO2, które udaje się zaoszczędzić w przeciągu 50 lat użytkowania obiektu. Co więcej, zgodnie z najnowszą Deklaracją Środowiskową Produktu, żywotność wełny PAROC wynosi co najmniej 60 lat, co odpowiada standardowemu cyklowi życia budynków. Ślad węglowy poszczególnych rozwiązań można sprawdzić przy pomocy Kalkulatora CO2, dostępnego bezpłatnie na stronie producenta.

Płynna współpraca i błyskawiczna realizacja

Wybudowana w III kwartale 2023 roku hala B w Robakowie to ponad 80 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej wybudowanej dla giganta branży odzieżowej. Za realizację inwestycji odpowiedzialna była firma Harden Construction – najszybciej rozwijający się w Polsce generalny wykonawca obiektów przemysłowych, logistycznych i produkcyjnych, który na koncie ma już łącznie ponad 700 000 mkw. oddanej do użytku powierzchni dla znaczących graczy, takich jak Carrefour Polska, DB Schenker, InPost, Media Expert, Poczta Polska, DTW Logistics czy Panattoni.

Realizacja hali B w Robakowie nie jest pierwszą inwestycją, przy której Harden Construction zaufało rozwiązaniom izolacyjnym PAROC. Niedawno ukończony drugi obiekt wchodzący w skład kompleksu w Panattoni Park Poznań A2 hala A posiada dwuwarstwowy system ocieplenia o łącznej grubości 130 mm, który zabezpiecza dach o powierzchni ponad 60 000 mkw. Obie firmy miały też okazję współpracować przy realizacji wcześniejszych inwestycji w Warszawie, Poznaniu, Kępnie i Psarach.

Profesjonalne rozpoznanie i przygotowanie projektu po stronie Harden Construction, sprawne zarządzanie jego realizacją oraz stosowanie najnowocześniejszych rozwiązań sprawiły, że obiekt powstał w rekordowym tempie – zaledwie sześć i pół miesiąca. Niemała w tym rola sprawnych i profesjonalnych partnerów, którzy wpisali się w szybkie tempo prac budowlanych wykonawcy. W tym kontekście, w ciągu tylko jednego dnia, PAROC dostarczył na plac budowy 16 transportów, umożliwiając ocieplenie blisko 5000 mkw. dachu.

Zapraszamy na interesującą rozmowę z Michałem Turkiem, business development managerem, który opowie nam o kuluarach pracy nad halą o powierzchni niemal 50 000 metrów kwadratowych, w której znajdzie się jeden z największych sorterów w Polsce! Ten wyjątkowy obiekt jest realizowany specjalnie dla Poczty Polskiej w Radzyminie pod Warszawą. Dzięki rozmowie z Michałem poznamy wyzwania związane z budową tego nowoczesnego centrum logistycznego, które będzie odgrywać istotną rolę w usprawnieniu i rozbudowie infrastruktury narodowego operatora.

Michał, czy możesz nam na początek przybliżyć, jakie są możliwości tego sortera i co wyróżnia go pod względem funkcjonalności?

Pewnie! Ten sorter to naprawdę zaawansowane technologicznie urządzenie, które ma za zadanie automatycznie sortować przesyłki kurierskie, ekspresowe i paczkowe. Wyobraź sobie go jako ogromne mechaniczne serce tej hali. Przesyłki trafiają na taśmy, gdzie następnie są skanowane i identyfikowane za pomocą kodów kreskowych. Następnie, na podstawie tych danych, sorter decyduje, do którego miejsca trafić mają poszczególne paczki. To ogromne urządzenie jest wyposażone w ponad 200 ślizgów wchodzących bezpośrednio w bramy kurierskie, pozwalające na szybkie pakowanie do samochodów dostawczych. Cały ten proces odbywa się z niesamowitą prędkością, pozwalając na sortowanie aż 15 tysięcy przesyłek na godzinę. To dzieło inżynierii i automatyzacji sprawi, że przesyłki będą docierać do swoich miejsc przeznaczenia szybko i sprawnie, skracając znacząco czas dostawy.

Ile osób będzie pracować przy tym urządzaniu?

Do jego obsługi potrzeba zaledwie kilkanaście osób, które nadzorują i monitorują cały proces. Jednak docelowo cały ten kompleks logistyczny w którego skład wchodzą 3 budynki stworzy aż 1200 nowych miejsc pracy, które nie tylko związane będą z obsługą sortera, ale również z innymi działaniami związanymi z przesyłkami oraz infrastrukturą tego miejsca.

Na prawie 50 tys. m kw. Znajdują się powierzchnie magazynowo-operacyjne, przeznaczone pod sortowanie i ekspediowanie przesyłek, ważnym obiektem jest magazyn „Cross Dock” przeznaczony do szybkiej obsługi przesyłek paletowych, przy której rotacja przesyłek odgrywa główną rolę. Jest jeszcze dyspozytornia, która dysponuje między innymi nowoczesnym zapleczem socjalnym, noclegowym, jak również miejscem relaksu dla kierowców obsługujących cały kompleks.

W jaki sposób rozpoczęliście proces projektowy dla tej inwestycji?

Musieliśmy dostosować halę magazynową do specyfiki sortera, uwzględniając aspekty techniczne, konstrukcyjne oraz jego lokalizację w obiekcie. Nasz proces projektowy rozpoczął się od dokładnego zrozumienia potrzeb i planów Najemcy, czyli Poczty Polskiej, a także specyfiki działania tego zaawansowanego urządzenia. Sorter, który jest sercem jednej z hal, wyznaczył wiele kluczowych elementów. To on określił: jakie ścieżki komunikacyjne będą potrzebne, obszar i natężenie doświetlenia światłem naturalnym, gdzie powinny się znajdować bramy kurierskie i dokowe, jakie powinny mieć parametry i w jaki sposób całość ma być zintegrowana z bieżącą infrastrukturą budynku. Naszym głównym celem było dostosowanie całej hali magazynowej do efektywnej pracy tego urządzenia, a także zapewnienie optymalnych warunków logistycznych. To był skomplikowany proces, ale dzięki staranności i współpracy zespołu projektowego oraz partnerów technologicznych stworzyliśmy idealne warunki pracy.

Jakie główne wyzwania napotkaliście podczas realizacji tego projektu?

Jednym z kluczowych aspektów była koordynacja projektowa całego kompleksu wraz z bieżącą pracą na budowie i dostosowywanie obiektu do potrzeb Poczty Polskiej.

Hala z sorterem musiała być odpowiednio wcześnie zakończona, by móc rozpocząć proces montażu konstrukcji sortera, a akurat w tym obszarze działki warunki gruntowe były najbardziej wymagające. Kluczowym aspektem było odpowiednie zaplanowanie posadzki. W kontekście projektowym, musiał być skoordynowany jej układ dylatacji  razem z konstrukcją sortera. W fazie wykonawczej, posadzka musiała spełnić określone normy wytrzymałości, aby móc zamontować słupy konstrukcyjne sortera.

Co jeszcze jest charakterystycznego w tym projekcie?

W projekcie znajduje się znacząca ilość przestrzeni biurowo-socjalnej, łącznie ponad 5 tysięcy metrów kwadratowych. To istotne, ponieważ pozwala na zatrudnienie dużej liczby pracowników, zapewniając im komfortowe warunki pracy. Ponadto, warto zaznaczyć zaawansowaną sieć informatyczną IT, która obsługuje cały ten kompleks.

Innym charakterystycznym aspektem projektu jest wydzielona część przeznaczona na warsztat samochodowy, wraz z przylegającym magazynem. To miejsce zostało wyposażone w nowoczesny sprzęt, umożliwiający serwisowanie floty Poczty Polskiej. Dzięki temu, kompleks ten nie tylko służy jako centrum dystrybucji, ale także zapewnia wsparcie techniczne dla pojazdów kurierskich.

Co jeszcze warto uwzględnić przy planowaniu budowy obiektu z sorterem, zwłaszcza dla innych firm, które mogą rozważać podobne inwestycje? Firma, która chce wybudować obiekt z sorterem powinna pomyśleć o…

Firma, która rozważa budowę hali z zaawansowanym sorterem, powinna wziąć pod uwagę kilka kluczowych kwestii. Przede wszystkim, warto przemyśleć specyfikę swojej działalności i potrzeby logistyczne. Sortery są idealne dla firm, które obsługują duże wolumeny przesyłek, takie jak kurierzy czy operatorzy logistyczni.

Po pierwsze, warto zastanowić się nad optymalną lokalizacją hali. Miejsce powinno być łatwo dostępne dla pojazdów transportowych, a także mieć odpowiednie zaplecze infrastrukturalne, takie jak drogi, parkingi, czy też dostęp do sieci energetycznej.

Po drugie, projekt hali musi być starannie dostosowany do konkretnego sortera, co oznacza odpowiednie rozplanowanie przestrzeni, dostępu do urządzenia, a także zaplecza technicznego i socjalnego dla pracowników.

Podczas realizacji należy również wziąć pod uwagę wymogi  zrównoważonego budownictwa i standardów ESG, takie jak efektywne wykorzystanie energii, czy naturalnego światła w pomieszczeniach, które pomogą zaoszczędzić w bieżących kosztach. Takie podejście do budowanego obiektu sprawi, że będzie on nie tylko użyteczny, przyjazny pracownikom, ale jego oddziaływanie na środowisko będzie właściwe. W Harden Construction kładziemy duży nacisk na odpowiedzialne zarządzanie procesem budowlanym, wybór materiałów, gospodarowanie odpadami i ogólną wizję budownictwa zrównoważonego. To dla nas priorytet, który wpisujemy w każdy etap naszych projektów. To nie tylko kwestia działań proekologicznych, ale również ekonomicznych. Zrównoważone budownictwo  przekłada się na obniżenie kosztów eksploatacji i długoterminową rentowność inwestycji. Dlatego firma, planując podobne inwestycje, powinna zwracać uwagę na te aspekty zrównoważonego podejścia już na etapie planowania i projektowania obiektu.

Dziś mamy przyjemność porozmawiać o nietypowym projekcie budowy hali przemysłowej, który wykracza poza standardy budownictwa. Hala B w Panattoni Park Poznań A2 zlokalizowana niedaleko Poznania to nie tylko przykład nowoczesnego obiektu magazynowo-logistycznego, ale również wzór zrównoważonego i ekologicznego podejścia w budownictwie. Jesteśmy w trakcie uzyskiwania certyfikatu BREEAM na poziomie Outstanding co potwierdza tylko szczególną dbałość o środowisko przy realizacji tej inwestycji. Nasz ekspert, Maciej Michniak, Dyrektor Techniczny w Harden Construction, przedstawi najciekawsze ekologiczne rozwiązania zastosowane podczas realizacji tego projektu.

Rozpocznijmy naszą rozmowę od fundamentalnego pytania: czy możesz podzielić się z nami głównymi założeniami zrównoważonego podejścia do tej budowy?

Oczywiście, głównym celem było stworzenie obiektu, który nie tylko spełnia potrzeby biznesowe, ale także minimalizuje negatywny wpływ na środowisko oraz tworzy korzyści dla społeczności lokalnej. W ramach tego projektu postawiliśmy sobie kilka kluczowych celów. Po pierwsze, dążyliśmy do zminimalizowania emisji dwutlenku węgla i innych zanieczyszczeń. Po drugie, wprowadziliśmy rozwiązania niezwykle innowacyjne i nietypowe w zakresie gospodarki wodnej. Kolejnym ważnym celem było też stworzenie przyjaznej przestrzeni dla pracowników i społeczności.

Czy mógłbyś podzielić się z nami, jakie dokładnie rozwiązania zostały zastosowane w celu ograniczenia emisji dwutlenku węgla?

W celu zminimalizowania emisji CO², zastosowaliśmy odnawialne źródła energii, w tym instalacje fotowoltaiczne, aby produkować energię elektryczną z energii słonecznej. Dodatkowo, poprawiliśmy izolację ścian i dachu, co ogranicza straty cieplne, oraz zwiększyliśmy dostęp do naturalnego światła dziennego i zastosowaliśmy system sterowania oświetleniem DALI, co redukuje zużycie energii oświetleniowej. Te wszystkie rozwiązania razem skutkują znaczną redukcją emisji CO² podczas eksploatacji tej hali. Dodatkowo na terenie hali przewidziano obszar dla łąk kwietnych o łącznej powierzchni blisko tysiąca metrów kwadratowych, a także posadzono blisko tysiąc drzew i krzewów. W ramach projektu zainstalowano także liczne ładowarki do samochodów elektrycznych dogodnie umiejscowione na terenie obiektu.

Koniecznie opowiedz nam jeszcze więcej na temat rozwiązań z zakresu gospodarki wodnej zastosowanych podczas budowy, to brzmi intrygująco.

W ramach gospodarki wodnej zainstalowaliśmy biologiczną oczyszczalnię ścieków oraz system odzysku wody szarej, co pozwala na efektywne zarządzanie zużyciem wody i minimalizację odpadów. Biologiczna oczyszczalnia ścieków i system odzysku wody szarej pozwalają nie tylko na zminimalizowanie wpływu na środowisko, ale także na oszczędność znacznych ilości wody pitnej, co jest naprawdę dużym krokiem w kierunku zrównoważenia gospodarowania zasobami. Jak wspominałem wcześniej, te rozwiązania „wodne” na placu budowy są wyjątkowe i rzadko spotykane w Polsce. Cieszę się, że możemy przyczynić się do podniesienia standardów ekologicznych w budownictwie. To, co całkowicie świadczy o innowacyjności tej budowy, to także bardzo zdecydowane zaangażowanie w praktykę gospodarki cyrkularnej.

A jakie elementy projektu mają pozytywny wpływ na dobro pracowników obiektu?

W ramach projektu przewidziane zostały m.in. przestrzenie rekreacyjne, łąki kwietne, boisko do siatkówki plażowej, tor do gry w boule, urządzenia do kalisteniki, boisko do koszykówki ulicznej oraz stół do ping ponga, które tworzą przyjazne otoczenie dla pracowników i użytkowników hali, wspierając ich komfort, aktywność i dobry nastrój.

Wspominałeś, że dbaliście o aspekty ekonomii cyrkularnej. Jakie kroki podjęto w celu minimalizacji ilości odpadów i ich recyklingu podczas budowy?

Tak, w trakcie budowy, skoncentrowaliśmy się na aspektach ekonomii cyrkularnej. Planowaliśmy proces budowy tak, aby zminimalizować ilość odpadów i aktywnie prowadziliśmy segregację oraz recykling ponad 85% masy wytworzonych odpadów. Działania te miały na celu nie tylko redukcję odpadów, ale także zwiększenie efektywności w zarządzaniu zasobami.

Jakie wyzwania napotkaliście podczas wprowadzania ekologicznych rozwiązań?

W trakcie realizacji tego projektu, musieliśmy stawić czoła różnym wyzwaniom. Po pierwsze, z uwagi na specyfikację klienta, zakazano nam stosowania materiałów PCV i pochodnych z określonymi zawartościami materiałów zakazanych, co wymagało dokładnej selekcji i zastosowania alternatywnych materiałów zgodnych z tymi wytycznymi. Ponadto, ze względu na potrzebę utrzymania temperatury powyżej 16 stopni Celsjusza, nasza hala wymagała grubszej izolacji termicznej zarówno w ścianach, jak i na dachu. To znacząco wpłynęło na konstrukcję budynku i wymagało precyzyjnego zarządzania procesem budowlanym, nie tylko pod kątem terminów realizacji, ale przede wszystkim dostaw.

Mając na uwadze cele, o których rozmawialiśmy na początku naszej rozmowy, czy możesz wskazać, jak jest największa korzyść wynikająca ze zrównoważonego podejścia do projektu?

Muszę tu wskazać trzy elementy – redukcja kosztów operacyjnych w przyszłości, bardzo pozytywny wpływ na środowisko oraz korzyści dla lokalnej społeczności i pracowników.

Tak ekologiczny obiekt nie powstałby bez ogromnego zaangażowania całego zespołu Harden Construction realizującego ten obiekt.

Małgorzata Kałuża, doświadczona architektka specjalizująca się w projektowaniu hal magazynowych i obiektów przemysłowych z Harden Construction, podzieliła się spostrzeżeniami dotyczącymi projektowania dla firm azjatyckich w Polsce.

Zacznijmy od tego kim są „azjatyckie tygrysy”?

Z definicji termin ten odnosi się do dynamicznego wzrostu gospodarczego kilku krajów azjatyckich, które początkowo, po II wojnie światowej, były ubogimi regionami. Chiny czy Korea Południowa znajdowały się, wtedy wśród najbiedniejszych miejsc na świecie. Dzięki przyjęciu liberalnego modelu gospodarczego, przeszły one transformację i gwałtownie się rozwinęły. Ich gospodarczy sukces sprawił, że obecnie należą one do najbardziej zamożnych państw Azji. Dzisiaj tym terminem często określamy globalne firmy z tego regionu, które prężnie się rozwijają i zdobywają zagraniczne rynki.

Czyli takie jak Samsung, Toyota, Alibaba, Huawei, Sony, Tencent? Coraz częściej słyszy się też o magazynach czy centrach logistycznych dla tych firm w Polsce.

Dokładnie. Mają często międzynarodowy zasięg i wpływ, a także globalne ambicje i chcą je realizować w Europie, m.in. w Polsce. Nasza lokalizacja oraz dostęp do rozwiniętej infrastruktury logistycznej sprawiają, że Polska staje się dla nich atrakcyjnym miejscem do rozwoju ich biznesu i do tworzenia centrów dystrybucyjnych na Europę. Zwłaszcza po pandemii, która przyspieszyła rozwój e-commerce, i spowodowała, że firmy zaczęły skracać łańcuchy dostaw, gdy sprowadzanie towarów z Chin i w ogóle z Azji wiązało się z dużymi opóźnieniami. Korzystał na tym polski rynek magazynowy.

W 2021 r. Korea Południowa była już największym bezpośrednim zagranicznym inwestorem w Polsce. Azjatycki tygrys zostawił u nas 1,9 mld euro, tworząc prawie 2 tys. miejsc pracy.

Które regiony Polski są obecnie najbardziej istotne dla firm azjatyckich?

Mówi się, że Dolny Śląsk jest koreańską potęgą. W tym regionie swoją obecność mają globalni inwestorzy, tacy jak Amazon, Google, Nokia, Mercedes oraz wiele południowokoreańskich firm, z koncernem LG na czele.

Potwierdzają to też dane Centralnego Ośrodka Gospodarczego. Aż 47% spółek z koreańskim udziałowcem działa na Dolnym Śląsku.

Czyli produkcja elektroniki i samochodów. Które branże są dzisiaj najbardziej aktywne w budowaniu obiektów przemysłowych i magazynowych w Polsce?

Obecnie dominują branże: elektroniczna, produkcja RTV i AGD, motoryzacyjna oraz e-commerce. Firmy, takie jak Xiaomi, LG czy Hyundai Engineering inwestują w Polsce tworząc nowoczesne hale i centra logistyczne. Ponadto, coraz więcej słyszy się o wejściu na polskie rynki gigantów odzieżowych, jak Shein, który planują otwarcie centrów dystrybucji na Europę Środkowo-Wschodnią. To świadczy o rosnącej roli branży e-commerce w kraju. Jeśli chodzi o obszar motoryzacji, to wspomniany wcześniej Dolny Śląsk staje się atrakcyjnym miejscem dla firm azjatyckich z uwagi na rozwój elektromobilności i ograniczania emisji spalin. Region pełni rolę ważnego centrum produkcji baterii do samochodów elektrycznych i ich komponentów w całej Unii Europejskiej.

Pewnie w większości to tzw. montownie?

Właśnie nie. Magazyny, które miałam okazje projektować zawierały w sobie rozwiązania służące różnym celom. Firmy azjatyckie coraz częściej skupiają się nie tylko na budowie miejsca produkcji, ale także inwestują w sektor badawczo-rozwojowy w Polsce. Obiekty, które powstają, nie są już tradycyjnymi fabrykami, a miejscami, które łączą w sobie część produkcyjną, badawczą, rozwojową oraz biurową. Mało kto o tym wie, ale biura w wielu inwestycjach przemysłowych w Polsce dorównują poziomem i standardem do tych znajdujących się w wieżowcach największych korporacji, także w obiektach europejskich i polskich firm. Często są wydzielone w bryle budynku, posiadają reprezentacyjne wejście ze szklano-aluminiową fasadą, siłownie, tereny rekreacyjne i strefy relaksu. Niemniej jednak są też takie inwestycje, gdzie widać znaczne różnice kulturowe i inne podejście do projektowania np. pomieszczeń socjalnych czy terenów wokół.

Zauważyłaś jakieś trendy w ostatnich latach w budowie takich obiektów?

Coraz częściej można dostrzec wprowadzanie do obiektów nowoczesnych technologii – w tym robotów przemysłowych. Stanowi to wyzwanie dla architekta, ponieważ znacząco wpływa na całość projektu i proces realizacji. Jako architektka, muszę uwzględnić wymagania danej technologii, aby zaprojektować obiekt, który umożliwi właściwe jej wykorzystanie. Proponowane rozwiązania projektowe w zakresie konstrukcji oraz instalacji dopasowujemy do potrzeb procesów produkcyjnych oraz technologii wytwarzania. Często wymaga to odpowiedniego miejsca, posadzki spełniającej wymagania konkretnej technologii, czy też konstrukcji hali lub antresoli o dedykowanej nośności. Istnieją maszyny, które wymagają, aby płyty stropowe na antresoli znajdujące się pod nimi mogły udźwignąć nawet do 10 ton. Natomiast w typowych zastosowaniach najczęściej przyjmowane na antresolach jest obciążenie ok. 0,35 tony. Wprowadzenie takiej maszyny wiele zmienia. Technologia wyznacza również w dużej mierze kształt bryły obiektu i wpływa na inne rozwiązania projektowe, które mogą być zastosowane, jak np. rozwiązania świetlne czy akustyczne. Trzeba to oczywiście zrobić w taki sposób, by wszystko było bezpieczne i przyjazne przy codziennym użytkowaniu. Dlatego też integrujemy poszczególne instalacje, jak również określamy rozwiązania w zakresie bezpieczeństwa.

A w jaki sposób aspekty kulturowe wpływają na Twoją pracę?

Kultura azjatycka różni się znacząco od europejskiej, nie tylko pod względem codziennego życia, podejścia do pracy, ale przede wszystkim biznesu, a w naszej branży także podejściem do standardów budowlanych. Warto też wspomnieć o hierarchiczności i wydłużonym procesie akceptacji przez osoby stojące na górze danej hierarchii. Trzeba przywyknąć również do tego, że dzieli nas przeskok czasowy i bariera językowa.

Nasze normy odbiegają od azjatyckich?

Firmy azjatyckie często nie rozumieją i nie znają naszych norm budowlanych, na przykład dotyczących wysokości drzwi. W Polsce standardowa ich wysokość to 200 cm, podczas gdy w Azji jest to zwykle 180 cm. Często tłumaczymy i wyjaśniamy, skąd pewne rozwiązania czy wymagane zmiany. Inwestor z Azji niejednokrotnie przychodzi do Generalnego Wykonawcy z gotową koncepcją, którą trzeba dostosować do polskich przepisów budowlanych. Tworzenie projektu od podstaw, na bazie „koreańskiej” wersji, jest bardzo ciekawym doświadczeniem dla całego naszego zespołu.

W Polsce duże obiekty przemysłowe są budowane w kilka miesięcy, podczas gdy w Azji ten proces trwa dłużej, nawet kilka lat. Firmy azjatyckie są przyzwyczajone do wyodrębnionego etapu projektowania, a potem budowy. U nas projektowanie i budowa często odbywają się równocześnie, a my – architekci – musimy radzić sobie z licznymi uwagami i zmianami, które regularnie wprowadzamy do projektu, co wpływa też na bieg procesu realizacji. Hala musi przecież powstać w określonym terminie. Wyzwaniem jest zatem praca pod presją czasu.
Dodatkowym aspektem, który wpływa na przebieg całej realizacji jest otoczenie inwestycji.

Hale, które miałam okazję projektować, budowane były obok tych już działających. Wymaga to od nas, odpowiedniej logistyki transportu materiałów budowlanych, aby dostawa nie przeszkadzała w bieżącej działalności drugiego obiektu produkcyjnego, ale i z tym radziliśmy sobie znakomicie.

Ostatnie pytanie: Jak radziłaś sobie z hierarchicznością zarządzania w firmach azjatyckich, ale też z różnicami kulturowymi i podejściem do kobiet w biznesie?

Jako kobieta na początku często doświadczałam dystansu ze strony azjatyckich partnerów. W japońskich koncernach reprezentacja kobiet na najwyższych stanowiskach jest jeszcze niewystarczająca. Wymagało to ode mnie pewnej delikatności i zrozumienia lokalnego kontekstu w kontaktach z inwestorem. Jednak warto zauważyć, że azjatyccy współpracownicy (zwłaszcza mężczyźni) zdają sobie sprawę z różnic między poszczególnymi krajami w podejściu choćby do kwestii równouprawnienia płci. Szanują to i podziwiają postęp, jaki został osiągnięty w tym obszarze. W Harden Construction stawiamy na różnorodność, dlatego nikogo nie dziwi kobieta na stanowisku np. kierownika działu czy kierownika projektu. U nas liczą się kompetencje. Moje doświadczenia wynikające ze współpracy z azjatyckimi firmami pokazują, że choć na początku może pojawić się dystans do kobiety, to nasza praca i wiedza sprawiają, że inwestorzy nabierają zaufania, komunikacja oraz sposób współpracy zmieniają się i z czasem nie widać żadnych różnic w podejściu do nas.

Zacznijmy od podstawowego pytania – czym jest certyfikacja BREEAM?

Certyfikat BREEAM jest systemem oceny budynków, który służy do określenia m.in., w jakim stopniu jest to miejsce przyjazne środowisku, komfortowe dla jego użytkowników, ale też może odnosić się do sposobu, w jaki dany budynek powstał, do zrównoważonego budownictwa. Jako generalny wykonawca zajmujemy się tzw. certyfikacją BREEAM New Construction, która dotyczy nowopowstających budynków, ale istnieje także możliwość certyfikowania obiektu post factum w formule BREEAM In-Use. Można uzyskać certyfikację na jednym z 5 poziomów, a najwyższym z nich jest Outstanding. Na przestrzeni lat dużo zmieniło się w podejściu do uzyskiwania certyfikatu. Kiedy zaczynałam budować pierwsze obiekty w certyfikacji BREEAM New Construction, wymaganiem specyfikacji inwestorów był poziom Good, czyli ok 45%. Teraz wszystkie nasze nowe budowy są na poziomie Excellent, czyli uzyskują co najmniej 70% w skali BREEAM.

Czy inwestor sam zgłasza się i z góry ustala, jaki chciałby uzyskać certyfikat dla danej inwestycji czy to wychodzi w trakcie? A może to firma na etapie projektowania deklaruje, jaki certyfikat może uzyskać dla danego obiektu?

Jeśli chodzi o większych deweloperów przemysłowych, to certyfikat BREEAM o określonym poziomie jest już wpisany w specyfikację obiektu. Obecnie większość nowych budynków dąży do uzyskania certyfikatu ekologicznego – najczęściej BREEAM lub LEED. Dla inwestora jest to bardzo korzystne biznesowo, bo wiąże się to z realnymi oszczędnościami i większym komfortem przyszłych użytkowników danych budynków. W Harden Construction, jako Generalny Wykonawca, już od momentu przetargu wiemy, że taki certyfikat będziemy musieli uzyskać, jak również to, jaki certyfikat chcemy uzyskać spełniając oczekiwania inwestora. Pracujemy w oparciu o obszerne opracowanie, które określa, za co można zdobyć punkty i zostać sklasyfikowanym na danym poziomie BREEAM. Aby był on wyższy, niż Good i aby zdobyć niezbędne punkty, trzeba o tym pomyśleć już na etapie projektowym.

Czy Generalny Wykonawca jest w stanie uzyskać certyfikat na wyższym poziomie, niż inwestor zakładał w specyfikacji? Czy takie „przeskoki” z poziomu na poziom się zdarzają?

Tak, zdarzają się takie sytuacje, ale raczej dla niższych poziomów certyfikatu. Czasem wejście na wyższy poziom certyfikatu nie wymaga włożenia bardzo dużej ilości pieniędzy czy ogromnych zmian w projekcie, zwłaszcza kiedy, np. standardy najemcy są wysokie, a zawsze wyższy poziom certyfikatu to wartość dodana. Na pewno ważne z punktu widzenia Generalnego Wykonawcy jest to, żeby mieć dokładną wiedzę, już w biurze przetargowym, czym w ogóle jest certyfikat BREEAM i jakie należy spełnić wymagania, jakie dokumenty pozyskać, co zaraportować, żeby go pozyskać. Dzięki temu, już wtedy orientujemy się, dlaczego i o ile musimy zwiększyć planowany budżet , aby uzyskać dokument na danym poziomie. Jeżeli niedoświadczony Generalny Wykonawca chce zbudować obiekt z certyfikatem, a wcześniej nigdy tego nie robił, to może się o to „potknąć” i nie doszacować kosztów projektu w oparciu o wytyczne BREEAM, a są to duże koszty.

Czy w Polsce, w budownictwie przemysłowym, certyfikat BREEAM jest już oczywistością?

Zdecydowanie tak. Co oznacza dobrą zmianę branży, która docenia założenia tej certyfikacji i rozwiązania eko i well being, które ona uwzględnia. BREEAM był nowością 5-7 lat temu. Teraz przeważnie każdy deweloper ma wpisany ten certyfikat w specyfikację swojego obiektu. Dużo prywatnych inwestorów również decyduje się na certyfikację, bo zwiększa to komfort użytkowników. Certyfikat zmienił naprawdę sporo na przestrzeni 5 lat, jeśli chodzi o wygląd obiektów przemysłowych i wygodę ich użytkowania. Certyfikacja BREEAM doprowadziła też do standaryzacji pewnych rozwiązań. Przykładem jest strefowanie oświetlenia, zdalny odczyt liczników czy ładowarki elektryczne, które wcześniej nie były takie oczywiste. Co ważne, aby spełnić wymagania związane z certyfikacją BREEAM, należy zastosować wiele innowacyjnych technologii, systemów, a docelowo one też podnoszą wartość danego obiektu.

Ile czasu zajmuje proces certyfikacji i jak on wygląda?

W procesie certyfikacji kluczową rolę odgrywa asesor, który ocenia obiekt. Pracujemy z nim od samego początku. To jedna z pierwszych firm, którą zatrudniamy, między innymi dlatego, że jedną z kategorii przy ubieganiu się o uzyskanie certyfikatu jest kategoria „zarządzanie”, a w niej oceniane są również działania prowadzone podczas trwania budowy. Najlepiej, kiedy asesor jest zatrudniony już przez inwestora. Jednak niestety często tak to nie wygląda. Zwykle jest on zatrudniany dopiero przez Generalnego Wykonawcę. U większych inwestorów często wcześniej konsultuje się projekty z asesorem lub nawet przeprowadza się wstępną certyfikację. Dzięki temu pewne rzeczy są z góry przygotowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy, takie jak, np. raport ekologa. Również pewne rozwiązania projektowe, wynikające bezpośrednio z wytycznych certyfikacji BREEAM, weszły już na stałe do specyfikacji inwestorów. To bardzo pomaga w uzyskaniu certyfikatu. Pomocnym jest też dokumentowanie etapu koncepcji, bo za to również przewidziane są punkty.

Później asesor dostaje od nas opracowania dotyczące danej inwestycji i przygotowuje ocenę wstępną, czyli sprawdza, ile sam projekt może uzyskać punktów. Potem zaleca opracowania eksperckie i ewentualne zmiany tak, żeby uzyskać wymagany poziom certyfikacji. Wtedy przekazujemy te sugestie do naszego działu projektowego i podwykonawców, głównie w zakresie instalacji elektrycznych i sanitarnych. To oni dostosowują nasz projekt. Na tym etapie np. sprawdzamy dostępność światła dziennego w pokojach biurowych, ilość miejsc parkingowych, wydajność wentylacji czy temperaturę, na jaką była projektowana klimatyzacja.

Wszystko to musimy udowodnić asesorowi, ponieważ przez cały etap budowy i projektowania powstaje tworzony przez niego raport. Oczekuje od nas dowodów na to, że wszystko zostało wykonane tak, jak deklarujemy. Wszystko ma być wpisane w projekcie, musi mieć też pieczątkę i podpis projektanta. Dopiero to stanowi dobry dowód w raporcie asesora. Jeśli chodzi o jego wizyty na budowie, to po pandemii troszkę się to zmieniło i pracujemy raczej online. Asesor pojawia się na budowie 2-3 razy. Na samym początku zazwyczaj łączy się to ze sprawdzeniem zaplecza budowy czy dojazdów. Później przyjeżdża już na etapie budowy. Poza tym jesteśmy z nim w stałym kontakcie i online pokazujemy mu na przykład, jak składujemy materiały i zapobiegamy zapyleniu dróg dojazdowych. Kryteriów jest naprawdę mnóstwo, a wszystko musi być udokumentowane zdjęciem albo oświadczeniem inwestora, projektanta lub kierownika budowy.

Na jakiej zasadzie dokonywana jest ocena obiektu podczas certyfikacji?

Elastyczność certyfikacji BREEAM polega na tym, że przy zachowaniu takich samych głównych kategorii i tożsamej skali ocen, budynki o zróżnicowanej funkcji mogą być certyfikowane w ramach jednego schematu. Jest 10 kategorii oceny. W ich ramach przyznawane są punkty, które wliczają się do całkowitej oceny z różną wagą dla różnych obiektów. W zależności od tego, czy to hotel, budynek mieszkalny, galeria handlowa czy hala przemysłowa, poszczególne kryteria oceny lub możliwość ich spełnienia jest zróżnicowana. Przy ocenie obiektu przemysłowego są punkty, które trudno nam uzyskać w danej kategorii, ale są też punkty minimalne, które trzeba zdobyć, żeby w ogóle podchodzić do certyfikacji. Na przykład na poziomie Very Good trzeba mieć przynajmniej jeden punkt z kategorii „woda”. Jest też kategoria „innowacje”, która daje nam trochę szersze pole do popisu, bo tam trzeba zrobić coś zdecydowanie ponad standard.

Kiedy można zacząć posługiwać się takim certyfikatem?

Kiedy skończymy daną inwestycję przystępujemy do odbiorów z przyszłym użytkownikiem, które również podlegają ocenie BREEAM. Wszystkie dowody zgromadzone przed, w trakcie i po zakończeniu budowy wysyłamy do asesora. Z częścią musimy czekać aż do zakończenia budowy, bo trzeba zrobić zapis zużycia wody, energii i innych mediów. Robimy też monitoring transportu, zapisujemy każdy samochód, który do nas wjeżdża, żeby później policzyć łączną emisję CO₂ spowodowaną przez dostawy i wywóz odpadów. Szkolimy przyszłego użytkownika z eksploatacji obiektu, przekazujemy przewodnik użytkowania. Po przesłaniu dokumentacji i dowodów do asesora czekamy około miesiąca na opracowanie całego raportu. Czas otrzymania certyfikatu mocno zależy od jednostki certyfikującej. Zdarza się, że ostateczny dokument dostajemy dopiero po 7 miesiącach od zakończenia budowy.

Jak istotny pod względem biznesowym jest certyfikat BREEAM?

Na pewno ma on dużą wartość biznesową, ale też wstydem jest budowanie hal bez certyfikatu ekologicznego. Wszyscy więksi deweloperzy mają je dla swoich budynków. Poza tym budowanie wg certyfikacji BREEAM przybliża nasze budynki do wymagań regulacji unijnych dotyczących transformacji ekologicznej i energetycznej. Też świadomość ekologiczna w Polsce stale wzrasta, dlatego myślę, że takie obiekty łatwiej znajdują najemców. Dzisiaj mamy też dużo większe wsparcie inwestora, bo część rozwiązań jest już z góry narzucona, więc jest nam łatwiej zrobić wycenę i zaplanować działania pod kątem uzyskania certyfikatu BREEAM. Natomiast jeśli chodzi o biznesową wartość, to na pewno są to oszczędności w zużyciu wody, energii i poprawa komfortu użytkowników, który przekłada się na ich pracę. W halach magazynowych i przy nich coraz częściej powstają strefy relaksu, dba się o zieleń, są oczka wodne, budki dla owadów, ale też stojaki na rowery. Również z punktu widzenia zarządzania budynkiem z certyfikatem BREEAM jest to łatwiejsze. Administrator ma możliwość zdalnego odczytu liczników i nie musi podjeżdżać do każdego licznika, żeby pobrać pomiary. Brane są też pod uwagę takie kryteria, jak ochrona wrażliwych części budynków na uszkodzenia, co przekłada się na zmniejszoną częstotliwość napraw lub remontów.

Co jest największym wyzwaniem dla Generalnego Wykonawcy w procesie certyfikacji?

Dla nas zawsze największym wyzwaniem, chyba w każdej kategorii, jest czas, bo mamy go naprawdę mało na zbudowanie obiektu. Z certyfikacją wiąże się też dużo bieżącej pracy. Na budowie musi być przynajmniej jedna osoba, która będzie się tym zajmowała od początku do końca. Wiąże się to z prowadzeniem monitoringów, przesyłaniem materiałów do asesora, robieniem zdjęć i zbieraniem dowodów. Musimy to robić na bieżąco, zebrać to w taki sposób, żeby na koniec budowy nie było problemów z udowodnieniem czegoś asesorowi i jednostce certyfikującej. Bardzo ważne jest też wprowadzenie odpowiednich rozwiązań projektowych na odpowiednim etapie inwestycji.

Do tej pory w Polsce tylko dwa obiekty,  w Szczecinie i Koninie, dostały najwyższą ocenę BREEAM na poziomie Outstanding. W czym jest największa trudność, żeby przeskoczyć z poziomu Excellent czy Very Good na Outstanding?

Poziom Outstanding planujemy uzyskać dla obecnie budowanego obiektu w Poznaniu. O ile dla poziomu Excellent jesteśmy w stanie uzyskać certyfikat stosując rozwiązania standardowe, tak dla Outstanding, konieczne może okazać się, np. zwiększenie izolacji całego dachu lub fasady, zwiększenie retencji wód deszczowych, zastosowanie odzysku wody szarej czy fotowoltaiki. Takie rozwiązania pociągają za sobą spore koszty. Co więcej, musimy zadbać o bezpieczny dostęp użytkowników do budynku, przewidując w projekcie odpowiednie zagospodarowanie terenów zewnętrznych, np. chodniki i ścieżki rowerowe. Jeżeli najemca czy inwestor chce uzyskać poziom Outstanding, musi się przygotować na to, że przy tym poziomie jest bardzo mały margines błędu i prawie wszystkie wymagania trzeba po prostu spełnić. Jest to bardzo ambitne, zwłaszcza dla obiektu przemysłowego, ale jak najbardziej możliwe.