Azjatyckie tygrysy w Polsce: jak projektuje się obiekty przemysłowe i magazynowe dla gigantów z Azji?

Małgorzata Kałuża, doświadczona architektka specjalizująca się w projektowaniu hal magazynowych i obiektów przemysłowych z Harden Construction, podzieliła się spostrzeżeniami dotyczącymi projektowania dla firm azjatyckich w Polsce.

Zacznijmy od tego kim są „azjatyckie tygrysy”?

Z definicji termin ten odnosi się do dynamicznego wzrostu gospodarczego kilku krajów azjatyckich, które początkowo, po II wojnie światowej, były ubogimi regionami. Chiny czy Korea Południowa znajdowały się, wtedy wśród najbiedniejszych miejsc na świecie. Dzięki przyjęciu liberalnego modelu gospodarczego, przeszły one transformację i gwałtownie się rozwinęły. Ich gospodarczy sukces sprawił, że obecnie należą one do najbardziej zamożnych państw Azji. Dzisiaj tym terminem często określamy globalne firmy z tego regionu, które prężnie się rozwijają i zdobywają zagraniczne rynki.

Czyli takie jak Samsung, Toyota, Alibaba, Huawei, Sony, Tencent? Coraz częściej słyszy się też o magazynach czy centrach logistycznych dla tych firm w Polsce.

Dokładnie. Mają często międzynarodowy zasięg i wpływ, a także globalne ambicje i chcą je realizować w Europie, m.in. w Polsce. Nasza lokalizacja oraz dostęp do rozwiniętej infrastruktury logistycznej sprawiają, że Polska staje się dla nich atrakcyjnym miejscem do rozwoju ich biznesu i do tworzenia centrów dystrybucyjnych na Europę. Zwłaszcza po pandemii, która przyspieszyła rozwój e-commerce, i spowodowała, że firmy zaczęły skracać łańcuchy dostaw, gdy sprowadzanie towarów z Chin i w ogóle z Azji wiązało się z dużymi opóźnieniami. Korzystał na tym polski rynek magazynowy.

W 2021 r. Korea Południowa była już największym bezpośrednim zagranicznym inwestorem w Polsce. Azjatycki tygrys zostawił u nas 1,9 mld euro, tworząc prawie 2 tys. miejsc pracy.

Które regiony Polski są obecnie najbardziej istotne dla firm azjatyckich?

Mówi się, że Dolny Śląsk jest koreańską potęgą. W tym regionie swoją obecność mają globalni inwestorzy, tacy jak Amazon, Google, Nokia, Mercedes oraz wiele południowokoreańskich firm, z koncernem LG na czele.

Potwierdzają to też dane Centralnego Ośrodka Gospodarczego. Aż 47% spółek z koreańskim udziałowcem działa na Dolnym Śląsku.

Czyli produkcja elektroniki i samochodów. Które branże są dzisiaj najbardziej aktywne w budowaniu obiektów przemysłowych i magazynowych w Polsce?

Obecnie dominują branże: elektroniczna, produkcja RTV i AGD, motoryzacyjna oraz e-commerce. Firmy, takie jak Xiaomi, LG czy Hyundai Engineering inwestują w Polsce tworząc nowoczesne hale i centra logistyczne. Ponadto, coraz więcej słyszy się o wejściu na polskie rynki gigantów odzieżowych, jak Shein, który planują otwarcie centrów dystrybucji na Europę Środkowo-Wschodnią. To świadczy o rosnącej roli branży e-commerce w kraju. Jeśli chodzi o obszar motoryzacji, to wspomniany wcześniej Dolny Śląsk staje się atrakcyjnym miejscem dla firm azjatyckich z uwagi na rozwój elektromobilności i ograniczania emisji spalin. Region pełni rolę ważnego centrum produkcji baterii do samochodów elektrycznych i ich komponentów w całej Unii Europejskiej.

Pewnie w większości to tzw. montownie?

Właśnie nie. Magazyny, które miałam okazje projektować zawierały w sobie rozwiązania służące różnym celom. Firmy azjatyckie coraz częściej skupiają się nie tylko na budowie miejsca produkcji, ale także inwestują w sektor badawczo-rozwojowy w Polsce. Obiekty, które powstają, nie są już tradycyjnymi fabrykami, a miejscami, które łączą w sobie część produkcyjną, badawczą, rozwojową oraz biurową. Mało kto o tym wie, ale biura w wielu inwestycjach przemysłowych w Polsce dorównują poziomem i standardem do tych znajdujących się w wieżowcach największych korporacji, także w obiektach europejskich i polskich firm. Często są wydzielone w bryle budynku, posiadają reprezentacyjne wejście ze szklano-aluminiową fasadą, siłownie, tereny rekreacyjne i strefy relaksu. Niemniej jednak są też takie inwestycje, gdzie widać znaczne różnice kulturowe i inne podejście do projektowania np. pomieszczeń socjalnych czy terenów wokół.

Zauważyłaś jakieś trendy w ostatnich latach w budowie takich obiektów?

Coraz częściej można dostrzec wprowadzanie do obiektów nowoczesnych technologii – w tym robotów przemysłowych. Stanowi to wyzwanie dla architekta, ponieważ znacząco wpływa na całość projektu i proces realizacji. Jako architektka, muszę uwzględnić wymagania danej technologii, aby zaprojektować obiekt, który umożliwi właściwe jej wykorzystanie. Proponowane rozwiązania projektowe w zakresie konstrukcji oraz instalacji dopasowujemy do potrzeb procesów produkcyjnych oraz technologii wytwarzania. Często wymaga to odpowiedniego miejsca, posadzki spełniającej wymagania konkretnej technologii, czy też konstrukcji hali lub antresoli o dedykowanej nośności. Istnieją maszyny, które wymagają, aby płyty stropowe na antresoli znajdujące się pod nimi mogły udźwignąć nawet do 10 ton. Natomiast w typowych zastosowaniach najczęściej przyjmowane na antresolach jest obciążenie ok. 0,35 tony. Wprowadzenie takiej maszyny wiele zmienia. Technologia wyznacza również w dużej mierze kształt bryły obiektu i wpływa na inne rozwiązania projektowe, które mogą być zastosowane, jak np. rozwiązania świetlne czy akustyczne. Trzeba to oczywiście zrobić w taki sposób, by wszystko było bezpieczne i przyjazne przy codziennym użytkowaniu. Dlatego też integrujemy poszczególne instalacje, jak również określamy rozwiązania w zakresie bezpieczeństwa.

A w jaki sposób aspekty kulturowe wpływają na Twoją pracę?

Kultura azjatycka różni się znacząco od europejskiej, nie tylko pod względem codziennego życia, podejścia do pracy, ale przede wszystkim biznesu, a w naszej branży także podejściem do standardów budowlanych. Warto też wspomnieć o hierarchiczności i wydłużonym procesie akceptacji przez osoby stojące na górze danej hierarchii. Trzeba przywyknąć również do tego, że dzieli nas przeskok czasowy i bariera językowa.

Nasze normy odbiegają od azjatyckich?

Firmy azjatyckie często nie rozumieją i nie znają naszych norm budowlanych, na przykład dotyczących wysokości drzwi. W Polsce standardowa ich wysokość to 200 cm, podczas gdy w Azji jest to zwykle 180 cm. Często tłumaczymy i wyjaśniamy, skąd pewne rozwiązania czy wymagane zmiany. Inwestor z Azji niejednokrotnie przychodzi do Generalnego Wykonawcy z gotową koncepcją, którą trzeba dostosować do polskich przepisów budowlanych. Tworzenie projektu od podstaw, na bazie „koreańskiej” wersji, jest bardzo ciekawym doświadczeniem dla całego naszego zespołu.

W Polsce duże obiekty przemysłowe są budowane w kilka miesięcy, podczas gdy w Azji ten proces trwa dłużej, nawet kilka lat. Firmy azjatyckie są przyzwyczajone do wyodrębnionego etapu projektowania, a potem budowy. U nas projektowanie i budowa często odbywają się równocześnie, a my – architekci – musimy radzić sobie z licznymi uwagami i zmianami, które regularnie wprowadzamy do projektu, co wpływa też na bieg procesu realizacji. Hala musi przecież powstać w określonym terminie. Wyzwaniem jest zatem praca pod presją czasu.
Dodatkowym aspektem, który wpływa na przebieg całej realizacji jest otoczenie inwestycji.

Hale, które miałam okazję projektować, budowane były obok tych już działających. Wymaga to od nas, odpowiedniej logistyki transportu materiałów budowlanych, aby dostawa nie przeszkadzała w bieżącej działalności drugiego obiektu produkcyjnego, ale i z tym radziliśmy sobie znakomicie.

Ostatnie pytanie: Jak radziłaś sobie z hierarchicznością zarządzania w firmach azjatyckich, ale też z różnicami kulturowymi i podejściem do kobiet w biznesie?

Jako kobieta na początku często doświadczałam dystansu ze strony azjatyckich partnerów. W japońskich koncernach reprezentacja kobiet na najwyższych stanowiskach jest jeszcze niewystarczająca. Wymagało to ode mnie pewnej delikatności i zrozumienia lokalnego kontekstu w kontaktach z inwestorem. Jednak warto zauważyć, że azjatyccy współpracownicy (zwłaszcza mężczyźni) zdają sobie sprawę z różnic między poszczególnymi krajami w podejściu choćby do kwestii równouprawnienia płci. Szanują to i podziwiają postęp, jaki został osiągnięty w tym obszarze. W Harden Construction stawiamy na różnorodność, dlatego nikogo nie dziwi kobieta na stanowisku np. kierownika działu czy kierownika projektu. U nas liczą się kompetencje. Moje doświadczenia wynikające ze współpracy z azjatyckimi firmami pokazują, że choć na początku może pojawić się dystans do kobiety, to nasza praca i wiedza sprawiają, że inwestorzy nabierają zaufania, komunikacja oraz sposób współpracy zmieniają się i z czasem nie widać żadnych różnic w podejściu do nas.


Certyfikacja BREEAM krok po kroku

Zacznijmy od podstawowego pytania – czym jest certyfikacja BREEAM?

Certyfikat BREEAM jest systemem oceny budynków, który służy do określenia m.in., w jakim stopniu jest to miejsce przyjazne środowisku, komfortowe dla jego użytkowników, ale też może odnosić się do sposobu, w jaki dany budynek powstał, do zrównoważonego budownictwa. Jako generalny wykonawca zajmujemy się tzw. certyfikacją BREEAM New Construction, która dotyczy nowopowstających budynków, ale istnieje także możliwość certyfikowania obiektu post factum w formule BREEAM In-Use. Można uzyskać certyfikację na jednym z 5 poziomów, a najwyższym z nich jest Outstanding. Na przestrzeni lat dużo zmieniło się w podejściu do uzyskiwania certyfikatu. Kiedy zaczynałam budować pierwsze obiekty w certyfikacji BREEAM New Construction, wymaganiem specyfikacji inwestorów był poziom Good, czyli ok 45%. Teraz wszystkie nasze nowe budowy są na poziomie Excellent, czyli uzyskują co najmniej 70% w skali BREEAM.

Czy inwestor sam zgłasza się i z góry ustala, jaki chciałby uzyskać certyfikat dla danej inwestycji czy to wychodzi w trakcie? A może to firma na etapie projektowania deklaruje, jaki certyfikat może uzyskać dla danego obiektu?

Jeśli chodzi o większych deweloperów przemysłowych, to certyfikat BREEAM o określonym poziomie jest już wpisany w specyfikację obiektu. Obecnie większość nowych budynków dąży do uzyskania certyfikatu ekologicznego – najczęściej BREEAM lub LEED. Dla inwestora jest to bardzo korzystne biznesowo, bo wiąże się to z realnymi oszczędnościami i większym komfortem przyszłych użytkowników danych budynków. W Harden Construction, jako Generalny Wykonawca, już od momentu przetargu wiemy, że taki certyfikat będziemy musieli uzyskać, jak również to, jaki certyfikat chcemy uzyskać spełniając oczekiwania inwestora. Pracujemy w oparciu o obszerne opracowanie, które określa, za co można zdobyć punkty i zostać sklasyfikowanym na danym poziomie BREEAM. Aby był on wyższy, niż Good i aby zdobyć niezbędne punkty, trzeba o tym pomyśleć już na etapie projektowym.

Czy Generalny Wykonawca jest w stanie uzyskać certyfikat na wyższym poziomie, niż inwestor zakładał w specyfikacji? Czy takie „przeskoki” z poziomu na poziom się zdarzają?

Tak, zdarzają się takie sytuacje, ale raczej dla niższych poziomów certyfikatu. Czasem wejście na wyższy poziom certyfikatu nie wymaga włożenia bardzo dużej ilości pieniędzy czy ogromnych zmian w projekcie, zwłaszcza kiedy, np. standardy najemcy są wysokie, a zawsze wyższy poziom certyfikatu to wartość dodana. Na pewno ważne z punktu widzenia Generalnego Wykonawcy jest to, żeby mieć dokładną wiedzę, już w biurze przetargowym, czym w ogóle jest certyfikat BREEAM i jakie należy spełnić wymagania, jakie dokumenty pozyskać, co zaraportować, żeby go pozyskać. Dzięki temu, już wtedy orientujemy się, dlaczego i o ile musimy zwiększyć planowany budżet , aby uzyskać dokument na danym poziomie. Jeżeli niedoświadczony Generalny Wykonawca chce zbudować obiekt z certyfikatem, a wcześniej nigdy tego nie robił, to może się o to „potknąć” i nie doszacować kosztów projektu w oparciu o wytyczne BREEAM, a są to duże koszty.

Czy w Polsce, w budownictwie przemysłowym, certyfikat BREEAM jest już oczywistością?

Zdecydowanie tak. Co oznacza dobrą zmianę branży, która docenia założenia tej certyfikacji i rozwiązania eko i well being, które ona uwzględnia. BREEAM był nowością 5-7 lat temu. Teraz przeważnie każdy deweloper ma wpisany ten certyfikat w specyfikację swojego obiektu. Dużo prywatnych inwestorów również decyduje się na certyfikację, bo zwiększa to komfort użytkowników. Certyfikat zmienił naprawdę sporo na przestrzeni 5 lat, jeśli chodzi o wygląd obiektów przemysłowych i wygodę ich użytkowania. Certyfikacja BREEAM doprowadziła też do standaryzacji pewnych rozwiązań. Przykładem jest strefowanie oświetlenia, zdalny odczyt liczników czy ładowarki elektryczne, które wcześniej nie były takie oczywiste. Co ważne, aby spełnić wymagania związane z certyfikacją BREEAM, należy zastosować wiele innowacyjnych technologii, systemów, a docelowo one też podnoszą wartość danego obiektu.

Ile czasu zajmuje proces certyfikacji i jak on wygląda?

W procesie certyfikacji kluczową rolę odgrywa asesor, który ocenia obiekt. Pracujemy z nim od samego początku. To jedna z pierwszych firm, którą zatrudniamy, między innymi dlatego, że jedną z kategorii przy ubieganiu się o uzyskanie certyfikatu jest kategoria „zarządzanie”, a w niej oceniane są również działania prowadzone podczas trwania budowy. Najlepiej, kiedy asesor jest zatrudniony już przez inwestora. Jednak niestety często tak to nie wygląda. Zwykle jest on zatrudniany dopiero przez Generalnego Wykonawcę. U większych inwestorów często wcześniej konsultuje się projekty z asesorem lub nawet przeprowadza się wstępną certyfikację. Dzięki temu pewne rzeczy są z góry przygotowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy, takie jak, np. raport ekologa. Również pewne rozwiązania projektowe, wynikające bezpośrednio z wytycznych certyfikacji BREEAM, weszły już na stałe do specyfikacji inwestorów. To bardzo pomaga w uzyskaniu certyfikatu. Pomocnym jest też dokumentowanie etapu koncepcji, bo za to również przewidziane są punkty.

Później asesor dostaje od nas opracowania dotyczące danej inwestycji i przygotowuje ocenę wstępną, czyli sprawdza, ile sam projekt może uzyskać punktów. Potem zaleca opracowania eksperckie i ewentualne zmiany tak, żeby uzyskać wymagany poziom certyfikacji. Wtedy przekazujemy te sugestie do naszego działu projektowego i podwykonawców, głównie w zakresie instalacji elektrycznych i sanitarnych. To oni dostosowują nasz projekt. Na tym etapie np. sprawdzamy dostępność światła dziennego w pokojach biurowych, ilość miejsc parkingowych, wydajność wentylacji czy temperaturę, na jaką była projektowana klimatyzacja.

Wszystko to musimy udowodnić asesorowi, ponieważ przez cały etap budowy i projektowania powstaje tworzony przez niego raport. Oczekuje od nas dowodów na to, że wszystko zostało wykonane tak, jak deklarujemy. Wszystko ma być wpisane w projekcie, musi mieć też pieczątkę i podpis projektanta. Dopiero to stanowi dobry dowód w raporcie asesora. Jeśli chodzi o jego wizyty na budowie, to po pandemii troszkę się to zmieniło i pracujemy raczej online. Asesor pojawia się na budowie 2-3 razy. Na samym początku zazwyczaj łączy się to ze sprawdzeniem zaplecza budowy czy dojazdów. Później przyjeżdża już na etapie budowy. Poza tym jesteśmy z nim w stałym kontakcie i online pokazujemy mu na przykład, jak składujemy materiały i zapobiegamy zapyleniu dróg dojazdowych. Kryteriów jest naprawdę mnóstwo, a wszystko musi być udokumentowane zdjęciem albo oświadczeniem inwestora, projektanta lub kierownika budowy.

Na jakiej zasadzie dokonywana jest ocena obiektu podczas certyfikacji?

Elastyczność certyfikacji BREEAM polega na tym, że przy zachowaniu takich samych głównych kategorii i tożsamej skali ocen, budynki o zróżnicowanej funkcji mogą być certyfikowane w ramach jednego schematu. Jest 10 kategorii oceny. W ich ramach przyznawane są punkty, które wliczają się do całkowitej oceny z różną wagą dla różnych obiektów. W zależności od tego, czy to hotel, budynek mieszkalny, galeria handlowa czy hala przemysłowa, poszczególne kryteria oceny lub możliwość ich spełnienia jest zróżnicowana. Przy ocenie obiektu przemysłowego są punkty, które trudno nam uzyskać w danej kategorii, ale są też punkty minimalne, które trzeba zdobyć, żeby w ogóle podchodzić do certyfikacji. Na przykład na poziomie Very Good trzeba mieć przynajmniej jeden punkt z kategorii „woda”. Jest też kategoria „innowacje”, która daje nam trochę szersze pole do popisu, bo tam trzeba zrobić coś zdecydowanie ponad standard.

Kiedy można zacząć posługiwać się takim certyfikatem?

Kiedy skończymy daną inwestycję przystępujemy do odbiorów z przyszłym użytkownikiem, które również podlegają ocenie BREEAM. Wszystkie dowody zgromadzone przed, w trakcie i po zakończeniu budowy wysyłamy do asesora. Z częścią musimy czekać aż do zakończenia budowy, bo trzeba zrobić zapis zużycia wody, energii i innych mediów. Robimy też monitoring transportu, zapisujemy każdy samochód, który do nas wjeżdża, żeby później policzyć łączną emisję CO2 spowodowaną przez dostawy i wywóz odpadów. Szkolimy przyszłego użytkownika z eksploatacji obiektu, przekazujemy przewodnik użytkowania. Po przesłaniu dokumentacji i dowodów do asesora czekamy około miesiąca na opracowanie całego raportu. Czas otrzymania certyfikatu mocno zależy od jednostki certyfikującej. Zdarza się, że ostateczny dokument dostajemy dopiero po 7 miesiącach od zakończenia budowy.

Jak istotny pod względem biznesowym jest certyfikat BREEAM?

Na pewno ma on dużą wartość biznesową, ale też wstydem jest budowanie hal bez certyfikatu ekologicznego. Wszyscy więksi deweloperzy mają je dla swoich budynków. Poza tym budowanie wg certyfikacji BREEAM przybliża nasze budynki do wymagań regulacji unijnych dotyczących transformacji ekologicznej i energetycznej. Też świadomość ekologiczna w Polsce stale wzrasta, dlatego myślę, że takie obiekty łatwiej znajdują najemców. Dzisiaj mamy też dużo większe wsparcie inwestora, bo część rozwiązań jest już z góry narzucona, więc jest nam łatwiej zrobić wycenę i zaplanować działania pod kątem uzyskania certyfikatu BREEAM. Natomiast jeśli chodzi o biznesową wartość, to na pewno są to oszczędności w zużyciu wody, energii i poprawa komfortu użytkowników, który przekłada się na ich pracę. W halach magazynowych i przy nich coraz częściej powstają strefy relaksu, dba się o zieleń, są oczka wodne, budki dla owadów, ale też stojaki na rowery. Również z punktu widzenia zarządzania budynkiem z certyfikatem BREEAM jest to łatwiejsze. Administrator ma możliwość zdalnego odczytu liczników i nie musi podjeżdżać do każdego licznika, żeby pobrać pomiary. Brane są też pod uwagę takie kryteria, jak ochrona wrażliwych części budynków na uszkodzenia, co przekłada się na zmniejszoną częstotliwość napraw lub remontów.

Co jest największym wyzwaniem dla Generalnego Wykonawcy w procesie certyfikacji?

Dla nas zawsze największym wyzwaniem, chyba w każdej kategorii, jest czas, bo mamy go naprawdę mało na zbudowanie obiektu. Z certyfikacją wiąże się też dużo bieżącej pracy. Na budowie musi być przynajmniej jedna osoba, która będzie się tym zajmowała od początku do końca. Wiąże się to z prowadzeniem monitoringów, przesyłaniem materiałów do asesora, robieniem zdjęć i zbieraniem dowodów. Musimy to robić na bieżąco, zebrać to w taki sposób, żeby na koniec budowy nie było problemów z udowodnieniem czegoś asesorowi i jednostce certyfikującej. Bardzo ważne jest też wprowadzenie odpowiednich rozwiązań projektowych na odpowiednim etapie inwestycji.

Do tej pory w Polsce tylko dwa obiekty,  w Szczecinie i Koninie, dostały najwyższą ocenę BREEAM na poziomie Outstanding. W czym jest największa trudność, żeby przeskoczyć z poziomu Excellent czy Very Good na Outstanding?

Poziom Outstanding planujemy uzyskać dla obecnie budowanego obiektu w Poznaniu. O ile dla poziomu Excellent jesteśmy w stanie uzyskać certyfikat stosując rozwiązania standardowe, tak dla Outstanding, konieczne może okazać się, np. zwiększenie izolacji całego dachu lub fasady, zwiększenie retencji wód deszczowych, zastosowanie odzysku wody szarej czy fotowoltaiki. Takie rozwiązania pociągają za sobą spore koszty. Co więcej, musimy zadbać o bezpieczny dostęp użytkowników do budynku, przewidując w projekcie odpowiednie zagospodarowanie terenów zewnętrznych, np. chodniki i ścieżki rowerowe. Jeżeli najemca czy inwestor chce uzyskać poziom Outstanding, musi się przygotować na to, że przy tym poziomie jest bardzo mały margines błędu i prawie wszystkie wymagania trzeba po prostu spełnić. Jest to bardzo ambitne, zwłaszcza dla obiektu przemysłowego, ale jak najbardziej możliwe.